Ипотека в Украине: всё, что нужно об этом знать

Что такое ипотека и чем она отличается от кредита?

Ипотека — это залог недвижимости. То есть банк выдает средства под процент, а в качестве гарантии возврата денег, берет в залог недвижимое имущество, которое вы приобретаете.

Чаще всего ипотеку воспринимают как кредит на покупку жилья. Но есть принципиальное отличие – приобретая квартиру в ипотеку, вы становитесь ее владельцем сразу, а не после завершения выплат. Поэтому некоторые вместо трат на арендуемое жилье видят смысл в приобретении квартиры с помощью банковского займа.

Но сначала необходимо определиться с тем, как кредитуют банки, на каких условиях, какие у них критерии к заемщикам и сколько придется переплатить по итогу.

Пытаясь рассчитать ипотечный кредит, вы обязательно столкнетесь со следующими понятиями:

• Первый взнос
• Процентная ставка
• Аннуитет
• Срок кредитования

Расскажем немного подробнее о каждом из них.

Первый взнос. Это та часть от общей суммы, которую вы готовы заплатить продавцу жилья единоразовым платежом, прежде чем обратиться в банк. Оставшаяся сумма будет выдаваться в виде ипотечного займа. Чем больше первый взнос, тем лояльнее банк к кредитору и предлагает более выгодные условия.

Учтите, многие банки взимают дополнительные комиссии за выдачу кредитов, а также навязывают невыгодные варианты оформления обязательной страховки. Это значительно влияет на конечную сумму, поэтому внимательно проверяйте условия банков.

Процентная ставка. Это сумма, выраженная в процентах, которую платит заемщик кредитору за пользование ссудой. Естественно, чем меньше ставка, тем лучше. Она зависит от того, каким был первый взнос, и от типа приобретаемого жилья (вторичка или первичный рынок). Ставки по первичному жилью обычно выше, чем по вторичному.

Особенности аннуитетных платежей. Наверняка, это словосочетание вам мало о чем говорит. Это схема расчета кредита, при которой размер платежа будет одинаковым в течение всего срока погашения кредита. В первый период выплат в составе платежа будут преобладать проценты, а в последний – тело кредита. Но если вы планируете выплатить сумму досрочно, то данный вариант не подходит, отдайте предпочтение так называемой классической схеме.

Срок кредитования устанавливает банк в зависимости от уровня вашего дохода и показателей, описанных выше. Чем меньше срок, тем меньше переплата.

К сожалению, учитывая сегодняшние реалии, обычному жителю Украины со средним доходом (15 тыс. грн) придется копить на квартиру не меньше 20 лет, откладывая ежемесячно до 3 тыс грн. При этом при самых оптимистичных подсчетах, за 20 лет удастся собрать 720 тыс грн. А если учесть, что рынок недвижимости в Украине не стоит на месте и дорожает, то шансы обзавестись крышей над головой тают или сводятся к жилью эконом-класса.

Именно поэтому многие задумываются о том, как купить квартиру, не имея всей суммы на руках. Десятки украинских банков предлагают совместные программы кредитования с застройщиками, с их помощью покупатели могут сэкономить.

К примеру, банк «Глобус» сотрудничает с компанией «Укрбуд», их программа предполагает, что семья, которая оплатит первоначальный взнос от 60%, сможет оформить кредит под 2% на первый год, а последующие (до 19 лет) – под 24%.

А в ЖК «Файна таун» с помощью Ощадбанка можно взять квартиру с первым взносом 30% и первые два года процентная ставка составит 12%, а в остальной период – 20%.

Условия получения кредита на недвижимость в Украине

Глобально доля ипотеки на жилье в 2019 году занимает до 3% всех банковских сделок.

Львиную долю операций совершили госбанки. По данным Национального банка Украины, в 2018 году они выдали больше половины всех ипотечных кредитов, в большинстве случаев – на покупку вторичного жилья.

В среднем кредит на жилье выдают украинцам под 20-24% годовых, при этом нужно иметь официальный доход выше среднего (от 20 тыс грн) и внушительный стартовый капитал. При этом предпочтительный возраст заемщика – до 50 лет.

Неофициальный доход банки тоже готовы учитывать, но придется доказать свою надежность и платежеспособность. Как правило, рассчитывая выплаты, сотрудники банка исходят из того, что сумма не может превышать 50% ежемесячного дохода. То есть если банк обязывает ежемесячно платить 8 тыс грн, то доход должен составлять не менее 16 тысяч.

Какие условия предлагают за границей?

В странах, где риски банков меньше, а уровень инфляции в год колеблется в пределах 1%, ипотечный кредит можно взять до 7% годовых.

К примеру, в Польше процентная ставка не превышает 4%. Для граждан страны и резидентов этот показатель разнится менее, чем на 1%.

В США ипотеку можно взять на 30 лет, при этом фиксированная ставка не превысит 7%, средний показатель – до 4%. Помимо этого, больше 20% американцев проживают в так называемых «мобильных домах», стоимость которых колеблется в пределах $35000. Они изготавливаются на специальных фабриках и в уже готовом виде ставятся на арендуемой земле. Инвестицией в недвижимость это сложно назвать, но вполне достойная альтернатива.

Какие документы нужны для получения ипотеки?

В разных финансовых учреждениях условия могут отличаться, но базовый перечень сводится к следующим документам:

• Заявление (составляется в банке)
• Анкета заемщика (также заполняется в банке)
• Оригинал паспорта заемщика и его супруги/супруга, если состоит в браке
• Идентификационный код
• Справка о доходах с места работы (форма №3), которая подтверждает занимаемую должность и заработную плату за последние 6-12 месяцев
• Трудовая книжка (копия)
• Справка о государственной регистрации для предпринимателей

Но банки могут запрашивать и дополнительные документы: водительские права, удостоверяющие личность, свидетельство о браке, справку из психоневрологического диспансера и т.д.

Какие программы ипотечного кредитования предлагают украинские банки?

Рассмотрим на примере наиболее известных банков нашей страны.

ПриватБанк предлагает своим клиентам следующие условия:

• 17,9% годовых на первичном рынке, 14,3% – на вторичном
• максимальный срок кредитования – 20 лет
• первый взнос (аванс) – от 25%
• единоразовая комиссия – 1% от суммы

В Ощадбанке можно рассчитывать на такие варианты:

• от 15% годовых на первичном рынке (зависит от партнерской программы), на вторичном – 19,99%
• срок кредитования – до 20 лет
• аванс – от 30%
• единоразовая комиссия – 1% от суммы (не меньше 1000 грн)

Есть несколько преимуществ: годовая ставка фиксированная и банк не может изменить ее в одностороннем порядке, для льготной категории граждан (например, переселенцев) срок кредитования увеличивается до 30 лет, а первый взнос составит от 10% при годовой ставке 18,9%.

В Укргазбанке есть большое количество партнерский программ с застройщиками «ZIM CAPITAL GROUP», Интергал-Буд, ОАО ХК Киевгорстрой и т.д.

Условия предлагаются следующие:

• в некоторых партнерских программах от 0,01% за первый год кредитования и 19,9% за последующие 19 лет на первичном рынке. На вторичном – 18,80%
• срок кредитования – до 20 лет
• первоначальный взнос – от 20% на вторичке и 30% в новостройках
• единоразовая комиссия – 0,8% на вторичном рынке и 0,9% на первичном.

Некоторые банки предлагают ипотеки без первоначального взноса, но такой вариант доступен только тем, у кого уже есть недвижимость, которую финансовая структура сможет взять в качестве залога. Кроме того, заемщики без первоначального взноса не вызывают доверие, поэтому банк повышает таким клиентам годовую ставку еще на 2-3%.

Сколько придется заплатить за квартиру в Киеве?

В качестве примера возьмем жилье в Голосеевском районе. Средняя цена за 1 м² здесь составляет 23 500 грн.

Однокомнатная квартира (40-56 м²) среднего сегмента, например, в ЖК «Парковая долина» будет стоить от 906 тыс грн.

Рассмотрим какой вариант ипотечного кредитования может предложить

ПриватБанк для приобретения такого варианта.

Предположим, вы рассчитываете выплатить ипотеку на квартиру за 10 лет.

В качестве минимума банк запросит 25% первоначальный взнос от стоимости жилья, то есть 226 500 грн.

Ежемесячные выплаты при аннуитетной схеме составят 16 342 грн.

Годовая ставка в данном случае составит 18,06% годовых.

По итогу за 10 лет придется переплатить 1 055 040 грн.

Помимо этого, нужно будет заплатить одноразовую комиссию банку. В данном случае она составляет 1% от суммы.

Льготы на ипотеку в Украине

Льготные программы по кредитованию в Украине помогают решить квартирный вопрос, но их финансирование настолько мало, что в год выдается всего порядка 300 квартир. В то время как в очереди находятся тысячи граждан.

Чем отличаются льготные программы?

• низкая процентная ставка
• часть выплат погашается государством
• получить их могут только ограниченные категории граждан

Кто может претендовать на льготы?

• молодые семьи
• переселенцы
• участники АТО
• люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, то есть те, в чьих домах нарушены санитарные и технические требования

Для получения скидки по молодежному кредитованию необходимо соответствовать следующим требованиям: возраст – до 35 лет, состоять на учете по жилью и иметь официальный доход.

Для пар без детей годовая переплата составит 3%, с одним ребенком – 0%, с двумя – государство погасит 25%, с тремя – можно рассчитывать на помощь в размере 50%.

Срок кредита при этом не может превышать 30 лет. Первоначальный взнос гораздо меньше, чем без льгот – от 6% стоимости на жилье, вместо привычных 30%.
Но данная программа рассчитана до 2020 года и пока нет информации о том, будут ли ее продлевать.

Также популярностью пользуется программа «Доступное жилье», которая полноценно заработала с 2017 года и рассчитана на поддержку разных категорий людей:

• чьи жилищные условия нуждаются в улучшении
• кто за последние 3 года не имели жилплощади в собственности
• чья жилая собственность не превышает 13,65 м² (например,собственники комнаты в квартире)
• чей доход не превышает 3 среднестатистические зарплаты, в каждом украинском городе цифры разнятся

Этой программе мы посвятили отдельную статью, где рассказали обо всех особенностях более подробно.

На сегодняшний день условия кредитования больше пугают, чем привлекают. В среднем процентная ставка в Украине не опускается ниже 20% годовых. В итоге заемщик переплачивает в два раза больше. С появлением партнерских программ появляется немного больше надежды на то, что покупка квартиры перестанет быть невыполнимой миссией и целью всей жизни.

Если вы все же решились на ипотечный кредит, обязательно убедитесь в надежности банка, его внутренних условиях, наличии ежемесячных платежей, отсутствии доплат при досрочном погашении кредита, обязательно запросите паспорт кредита и проект договора. Идите на риски обдуманно!