7 ошибок при выборе жилья

Содержание

Если вы покупаете квартиру самостоятельно, не имея достаточного опыта и понимания тонкостей процесса, убедитесь, что не совершаете одну из типичных ошибок.

Ошибки при выборе квартиры на вторичном рынке

В первой половине 2020 года на рынок вторичной недвижимости пришлось всего 30% от общего количества запросов на покупку квартиры, что свидетельствует о продолжающейся стагнации рынка и снижении спроса.

С какими рисками чаще всего встречаются покупатели жилья на вторичке?

1. Переплата

Среднестатистический украинец, который покупает одну-две квартиры за свою жизнь, не задумывается о том, по каким критериям происходит ценообразование жилья. Поэтому прежде чем записаться на просмотр понравившихся вариантов, необходимо промониторить цены похожих предложений недвижимости в этом же районе.

В большинстве случаев продавцы закладывают возможность торга в стоимость жилья. Если заявленная цена на 5-10% дороже предполагаемого бюджета, не отказывайтесь от этого варианта сразу – отправляйтесь на просмотр и предлагайте свои условия. Вполне возможно, продавец согласится уступить и удастся заключить сделку.

Также аналитики утверждают, что стоит учитывать сезонное снижение цены. Летом, из-за низкого спроса, продавцы охотнее сбрасывают стоимость, осенью же наоборот наблюдается рост цен.

2. Экономия на налогах

После приобретения недвижимости, покупатель обязан оплатить сбор в Пенсионный фонд в размере 1% от стоимости объекта сделки. Чтобы сократить сумму налога, многие сознательно занижают оценочную стоимость. Но нужно учитывать, что если сделку по какой-то причине признают недействительной, продавец будет обязан вернуть ровно ту сумму, что указана в договоре.

Подробнее о налогах на куплю-продажу квартиры, обязательствах сторон, суммах читайте в нашей отдельной статье.

3. Проверка прописанных жильцов

В квартире могут быть прописаны люди, у которых нет права собственности на жилье, но есть право проживания на ее территории. При этом даже после продажи, согласно законодательству, этого права они не лишаются.

Проверьте, чтобы все не-собственники были выписаны до заключения сделки, это позволит минимизировать риски.

Если в квартире прописан ребенок до 18 лет, разрешение на продажу должен дать опекунский совет. При этом не имеет значения является ли несовершеннолетний совладельцем жилья. В большинстве случаев, если ребенок не является совладельцем, его выписывают без разрешения опекунского совета и прописывают, например, у родственников.

Если у квартиры несколько собственников, например, муж и жена, они оба являются полноправными участниками сделки. Если же собственник только один, но квартира была приобретена в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Документ должен быть предоставлен до подписания договора.

Если владелец квартиры получил право собственности на нее в результате приватизации или в наследство, разрешение супруга не требуется.

4. Обременения на квартиру

При покупке жилья обязательно стоит проверить ее на наличие обременений,то есть ограничений, которые не позволяют свободно владеть, использовать или распоряжаться имуществом.

Если нет запрета на отчуждение имущества, его возможно продать или подарить. Например, когда квартира была взята в ипотеку и стала залоговым имуществом банка. В данном случае сделка купли-продажи не отменяет обременений, они продолжают действовать у нового владельца. Не имеет значения знал покупатель об этих обременениях или нет и были ли они прописаны в договоре.

Данные об обременениях фиксируются в едином реестре. Информация проверяется нотариусом при совершении сделки, изучается история предыдущих переходов прав собственности.

Ошибки при выборе жилья в новостройке

За 2019 год по Украине было введено в эксплуатацию 775 многоквартирных жилых домов общей площадью более 11 млн. м².

Лидерами оказались:

  • Киевская область – 149 домов;
  • Львов – 95 домов площадью более 1 100 000 м²;
  • Киев – 58 домов площадью более 2 100 000 м²;
  • Одесская область – 38 домов площадью почти 800 000 м²;
  • Ивано-Франковск – 36 домов площадью более 450 000 м².

5. Слишком низкая цена

Если недвижимость имеет цену ниже среднерыночной, это может говорить о большом количестве проблем. Например, со сроками возведения и сдачи ЖК в эксплуатацию. Также по такой схеме время от времени работают мошенники. Советуем ознакомиться с самыми громкими случаями афер в сфере недвижимости в Украине.

Низкая стоимость также может свидетельствовать о некачественных материалах, плохой инфраструктуре, малопривлекательном соседстве и многих других факторах, о которых стоит знать перед покупкой.

6. Надежность застройщика

Главный страх покупателей жилья на этапе котлована или стройки – стать вкладчиками долгостроя или дома, у которого есть юридические проблемы, не позволяющие ввести его в эксплуатацию.

Чтобы проверить добросовестность застройщика, достаточно запросить документы в отделе продаж и исходя из тех данных, которые в нем указаны, прошерстить интернет.

В открытом доступе можно найти информацию о создателях компании, учредителях и руководителях, уставном фонде компании и т.д. Проверить есть ли судебные тяжбы, связанные с ними и их компанией. Не лишним будет проанализировать работу девелопера: сколько объектов было сдано в эксплуатацию, все ли из них были возведены в срок, изучить форумы на наличие жалоб.

Также важно проверить целевое назначение земли, отведенное под стройку. Это одна из самых распространенных проблем, из-за которой ЖК имеют проблемы с вводом в эксплуатацию.

Больше детальной информации о том, как и где искать данные о компаниях-застройщиках и жилых комплексах, есть в нашей отдельной статье.

7. Вычитка договора

В большей степени речь идет о предварительном договоре. К деталям, прописанным мелким шрифтом, все привыкли относиться с максимальной тщательностью и ответственностью. Но в основной части документа кроется не меньше важных деталей. На что обращать внимание?

  • Порядок передачи недвижимости.
  • Предусмотрена ли фиксация цены на жилье, если планируется рассрочка.
  • Влияет ли курс доллара на конечную стоимость строительства.
  • По какой цене будут считаться «лишние метры», если обнаружится погрешность после завершения стройки.
  • Наличие штрафных санкций за нарушение условий договора и т.д.